馬志綱如何接班冠德2520？從Global Mall、捷運G5、G9-1到行二行三公辦都更

馬志綱如何接班冠德2520？從Global Mall、捷運G5、G9-1到行二行三公辦都更

冠德建設（2520）現在更適合被理解成一套結合住宅、商辦、購物中心、營造與捷運聯合開發的城市不動產平台。2017年馬志綱從父親、冠德創辦人馬玉山手中接任董事長後，冠德沒有離開住宅本業，而是持續把Global Mall、捷運場站、商辦與公辦都更放進同一套「城區經營」能力。

到了2026年，這條路線變得更清楚：台中G5聯開商辦已取得使用執照並進入驗收、交屋程序，G9-1大型TOD持續申請建照，台北「行二行三」公辦都更則在7月完成159.5億元聯貸。冠德真正的轉型課題，是能否把一次性的住宅銷售，延伸成更長期的土地開發、商業營運與公共建設能力。

• 冠德由馬玉山創辦，1979年成立；2017年由第二代馬志綱正式接任冠德建設董事長。
• 冠德集團目前橫跨建設、根基營造與Global Mall環球購物中心，能同時處理建築、工程與商業空間營運。
• 台中捷運G5四維國小站聯開案是中捷首座全棟以店舖與辦公室為主的商辦開發，2026年已取得使用執照。
• 台中G9-1規劃地上43層、地下7層、高約210公尺，整合捷運綠線與未來藍線轉乘，目前仍在申請建照。
• 2026年7月8日，冠德為台北「行二行三公辦都更」完成159.5億元聯貸。

先講結論：馬志綱2017年接班冠德建設後，把住宅、Global Mall、商辦與捷運聯合開發逐步整合成城區經營模式。從2026台中G5、G9-1，到159.5億元行二行三公辦都更聯貸，解析冠德2520如何降低單一住宅推案的景氣依賴。本文再補充背景、關鍵差異與可核對的脈絡。

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馬志綱是誰？2017年接下父親馬玉山的冠德

冠德的第一代是馬玉山。馬玉山1979年創辦冠德建設，之後再建立根基營造與環球購物中心，讓集團從住宅開發逐步擴大到營造與商業不動產。

馬志綱是馬玉山之子，接班前已歷練冠德建設的業務、開發投資與零售相關事業。2017年11月，馬玉山正式交棒，馬志綱接任冠德建設董事長。

這次接班的意義，在於第二代接到的已經不只是一家住宅建商。冠德同時擁有住宅推案、上市營造公司根基營造，以及Global Mall商場營運能力，後續又持續增加捷運聯開與公辦都更案。

Global Mall為什麼是理解冠德轉型的重要入口

冠德集團旗下環球購物中心自2005年開幕以來，已成為集團重要的商業不動產事業。與住宅建案不同，購物中心必須長期處理招商、租戶組合、人流、服務與營運。

這段經驗改變了建商看土地的方式。傳統住宅建案的主要收入通常發生在銷售與交屋；商場則必須持續經營同一個空間與客群。

當冠德開始參與捷運聯合開發時，兩種能力就能接在一起：捷運站帶來交通節點，建設公司負責開發，營造公司負責工程，商業營運能力則能處理部分零售與商場空間。

這也是冠德所謂「城區經營」比單純TOD更值得看的地方。

TOD對冠德來說，已經不是「捷運旁蓋房子」

TOD是Transit-Oriented Development，也就是以公共運輸節點為核心的土地與城市開發。對冠德而言，真正的商業價值在於把捷運、住宅、辦公室、商場與公共空間看成同一個節點，而不是只把「離捷運站很近」當成住宅賣點。

捷運聯開的難度也遠高於單純買地推案。開發商必須處理政府、地主、交通系統、都市計畫、公共空間與長時間工程週期。

因此每完成一座場站，企業累積的其實是一套公私協力與複雜土地開發能力。

2026台中G5：從住宅共構走到純商辦聯開

台中捷運四維國小G5站，是觀察冠德TOD策略很好的案例。

這是台中捷運綠線的重要聯合開發案之一，基地由冠德投資，民間投資預估開發費用約17.12億元。台中市政府資料指出，這也是中捷首案全棟規劃店舖與辦公室的商辦大樓。

2026年4月27日，台中市政府宣布G5開發大樓已取得使用執照，後續辦理驗收與交屋；市府分回不動產則規劃於2027年起分階段標租售，引進企業與服務機能。

這代表G5已經從「規劃中的TOD」進入實體完工與資產營運階段。

為什麼冠德開始增加商辦

住宅的優點是預售、交屋後能快速回收資金；商辦、商場與大型城市開發的資本週期通常更長，但也能接觸企業客戶、租賃與營運等不同收入來源。

從G5到秀朗橋K Tower等案，冠德近年的產品組合已經不再只集中住宅。這種調整可以降低單一住宅市場景氣對公司營運節奏的影響，但也代表資本投入時間與管理複雜度同步提高。

G9-1才是冠德TOD規模往上跳的一案

如果G5是已經取得使照的案例，台中市政府站G9-1則代表下一個規模。

冠德官方資料顯示，G9-1由冠德建設與中鹿開發共同參與，基地位於台中市西屯區，規劃地上43層、地下7層，高度約210公尺。

它還有一個特別條件：基地將整合既有捷運綠線與未來藍線轉乘，因此G9-1不只是站旁開發，而是台中未來重要交通交會點的高密度開發。

截至2026年8月，冠德與台中市政府公開頁面仍列為「申請建照中」，因此現階段應把它理解為大型開發管線，而不是已進入營收貢獻的成熟案。

行二行三公辦都更，讓冠德進入另一種城市開發

2026年7月8日，冠德完成「行二行三公辦都更」159.5億元聯貸案。

這項聯貸由臺灣銀行、第一銀行、彰化銀行等6家金融機構參與，承諾金額達199.85億元，最終以159.5億元完成籌募，資金用途是支應行二行三公辦都更開發。

它與一般住宅買地推案的差異很大。公辦都更必須處理政府土地、公共利益、權利關係、都市設計與長時間行政程序，資金需求也明顯放大。

因此，對冠德來說，「行二行三」的價值不只是增加一筆土地庫存，而是把過去累積的捷運聯開、公私協力與大型開發能力帶進公辦都市更新。

冠德現在有四個彼此相連的事業能力

第一層是冠德建設2520，負責土地取得、規劃與不動產開發。

第二層是根基營造2546，承接建築、土木與公共工程等施工能力。

第三層是Global Mall環球購物中心，負責商業空間與零售營運。

第四層則是近年越來越重要的捷運聯開與公辦都更。

四項能力放在一起，才能理解為什麼冠德願意承接執行時間長、協調角色多的TOD案件。

房市降溫，反而是馬志綱策略的驗收期

住宅市場景氣會直接影響建商推案、成交與交屋節奏，因此商辦、商場、TOD與公辦都更能否形成第二條較長期的營運曲線，是冠德接下來的重要驗收。

真正應該追蹤的有三件事：G5與K Tower等商辦的去化與使用狀況；G9-1與大型公辦都更的建照、工程和資金進度；商辦與商業不動產增加後，冠德的營運週期能否比單純住宅開發更穩定。

如果這三項逐步成立，冠德才算真正把土地開發商的角色延伸成城區經營平台。

馬志綱和父親馬玉山最大的差別

馬玉山建立的是冠德的建築品質、住宅品牌與營造體系。

馬志綱接班時，集團已經擁有環球購物中心與捷運聯開經驗；第二代要處理的問題，開始更接近「一塊土地能產生哪些長期城市功能」。

住宅仍然重要，但商辦、商場、捷運、公共設施與都市更新，正在變成同一張資產配置表裡的不同工具。

這才是馬志綱接班冠德後，最值得長期追蹤的變化。

馬志綱、冠德建設與王國生存策略資料核對

馬志綱是誰？

馬志綱是冠德建設董事長、創辦人馬玉山之子，2017年正式接班。他過去曾歷練冠德業務、開發投資與集團零售事業。

冠德建設股票代號是多少？

冠德建設在台灣證券市場的股票代號是2520。

Global Mall和冠德有什麼關係？

環球購物中心是冠德企業的重要關係企業，也是集團從住宅建設延伸到商業空間長期營運的重要事業。

冠德G5是住宅嗎？

台中四維國小G5聯合開發案主要規劃辦公室與店鋪，屬商辦型捷運聯開案。2026年已取得使用執照並進入後續驗收、交屋程序。

冠德G9-1目前進度如何？

截至2026年8月，冠德與台中市政府公開頁面仍列為申請建照中，規劃地上43層、地下7層，高約210公尺，並整合台中捷運綠線與未來藍線。

行二行三公辦都更是冠德的案子嗎？

是。2026年7月8日冠德為此案完成159.5億元聯貸，資金用途為支應行二行三公辦都更開發。

資料來源

• 冠德建設｜企業理念與沿革
• 冠德建設｜冠德企業與關係企業
• 冠德建設｜台中G9-1聯合開發案
• 台中市政府｜四維國小G5開發大樓取得使照
• 台中市政府財政局｜G5土地開發案
• 中央社財經訊息｜行二行三公辦都更159.5億元聯貸

增量：看企業接班與都更計畫，要把願景拆成可查證的里程碑

Global Mall、捷運周邊開發與公辦都更等大型計畫，不能只用接班人個性或品牌想像來判斷。應分開追蹤土地與法規、交通建設、招商、財務、施工期程、居民權益與公共回饋；每一項都要標記已公告、規劃中或仍待核准。

企業策略的故事可以提供方向，卻不等於投資建議或公共政策結論。閱讀時回到公司公告、政府文件與實際進度，並把延遲、成本變動與利害關係人影響納入，才不會把藍圖誤讀成已完成的成果。